Покупка недвижимости сегодня: ликвидный актив или неоправданный риск?

27 Мая 2020

Распространение коронавирусной инфекции, приведшее к кризисным явлениям в экономиках разных стран, – вызов, с которым человечество столкнулось неожиданно. Как уже не раз бывало в сложное время люди склонны возвращаться к традиционным ценностям. И одной из важнейших в этом ряду является собственное жилище. Недавно портал Myfin.by опубликовал аналитическую статью, в которой представлены экспертные мнения о ситуации на рынке недвижимости в Беларуси и соседних стран. По оценкам специалистов, в кризисное время инвестиции в покупку жилья, пожалуй, лучший выбор.


Разбираемся в ситуации на рынках Беларуси, Украины и России


Эксперты по всему миру гадают: если рынок недвижимости будет падать, то как долго это продлится? А что, если цифры останутся в пределах сезонных колебаний? Покупать или не покупать недвижимость сейчас? Для многих участников рынка жилья этот вопрос достиг гамлетовских терзаний. Вместе с тем, любой кризис несет ряд скрытых возможностей, которые лишь необходимо грамотно использовать в своих интересах.




В апреле доля новостроек в сделках выросла до 11,5%


Какие бы «тектонические» процессы не происходили в мировой экономике, для большинства – инвестиции в жилую недвижимость по-прежнему являются наиболее безопасным, выгодным и логичным вложением средств. При этом решиться на покупку сегодня непросто. Через интернет, родных и знакомых к нам поступает различная информация, усиливающая осторожность и страхи.


Но попробуем взглянуть на ситуацию беспристрастно, изучив сухие статистические данные. Как выглядит рынок, если отбросить все эмоции? Согласно данным Национального кадастрового агентства, при сравнительно небольшом количестве зарегистрированных сделок на вторичном рынке в апреле в Минске, доля сделок по покупке квартир в новостройках увеличилась до 11,5% от общего числа. При этом цены на жилье в новостройках несколько снизились.


Средняя цена одного квадратного метра однокомнатной квартиры составила 3440 рублей (в марте – 3700 рублей). В трехкомнатных – 2940 (3230). Наименьшие ценовые колебания наблюдались в популярных «двушках» – 3310 (3320).




Спрос на недвижимость в России вышел на докризисный уровень


В соседних с Беларусью странах в апреле также не преобладали негативные явления. Так, к примеру, в России, где спрос на недвижимость сильно просел из-за пандемии, введения режима самоизоляции и ослабления курса национальной валюты, стали заметны позитвинвые тенденции. Крупная интернет-площадка «Авито Недвижимость» провела исследования рынка. Полученные данные демонстрируют, что спрос вернулся на докризисный уровень. Соответствующая информация опубликована на страницах информационного агентства ТАСС:


– Показатели спроса на платформе «Авито Недвижимость» выросли на 46,7% в сравнении с самой нижней точкой падения (начало апреля). В итоге покупательская способность вышла на докризисный уровень конца февраля – начала марта.


По словам управляющего директора «Авито Недвижимость» Ивана Дубровина, интерес к покупке жилья растет ежедневно. Эксперт прогнозирует, что после снятия ограничительных мер и режима самоизоляции отложенный спрос превратится в реальные сделки.


Например, на вторичном рынке жилья спрос вернулся на уровень, имевшийся до введения ограничительных мер, и сегодня показывает рост на 15% в сравнении с нижней точкой падения активности покупателей в начале апреля.




– Спрос на квартиры в новостройках В России вырос на 2,6 % по итогам I квартала 2020 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. К концу апреля рост показателей на разные типы жилья продолжился. Например, на 14% – для студий и 19% – для однокомнатных квартир по всей стране. Таким ускоренным темпам роста также способствует дополнительная государственная поддержка через доступную ипотеку до 6,5% на покупку первого жилья, а также помощь от девелоперов в виде скидок и акций, – отмечается в исследовании «Авито Недвижимость».


Цены на квартиры в Украине выросли на 8,8%


Что касается Украины, то в 2020 году недвижимость в Киеве остается надежным средством сохранения и преумножения средств. Об этом утверждает портал 100realty.ua, приводя мнение генерального директора АН «Благовест» Елены Биберовой. Со слов специалиста рынка, квартиры в «хрущевках» за последние несколько лет подешевели на 15-20%, «старый фонд» в перспективе будет постепенно обесцениваться, риск потери денег при перепродаже велик. Эксперт рекомендуют инвестировать в квартиры в новостройках.


Ряд опрошенных специалистов, говоря о характеристиках наиболее выгодных в плане инвестирования объектов жилой недвижимости в целом по стране, сходятся во мнении, что это не очень большие по площади, но и не маленькие квартиры. Наибольшей популярностью пользуются 1-комнатные квартиры площадью 35-45 кв. м функциональных планировок, например, с акцентом на просторной гостиной, отказе от коридоров и максимальному использованию всей площади (каждый метр должен быть полезным). Такие квартиры можно выгодно перепродать или сдавать в аренду.


Но, пожалуй, главная тенденция украинского рынка недвижимости заключается в том, что несмотря на карантин, цены на жилье выросли в I квартале 2020 года на 8,8% по сравнению с I кварталом 2019 года. Об этом сообщила Государственная служба статистики Украины.




Относительно марта средняя стоимость квадратного метра на недвижимость в Киеве по данным портала 100realty.ua уменьшилась на 1,5%. При этом по сравнению с ситуацией в апреле 2019 года средняя стоимость квадратного метра квартир в новостройках украинской столицы увеличилась на 13,5%.


О чем говорят белорусские эксперты


Но вернемся в Беларусь. С 20 мая 2020 года Национальный банк снизил ставку рефинансирования с 8,75 до 8% годовых, ставка по кредиту овернайт опустилась с 9,75 до 9% годовых. Напомним, обе эти ставки играют роль в кредитном ценообразовании, фактически именно к ним банки «привязывают» значения ставок на кредитование недвижимости.


Однако, совсем недавно некоторые ведущие банки страны объявили о приостановке программ кредитования недвижимости, оставив в этой линейке, по большей части, лишь партнерские программы с некоторыми застройщиками, а также программы в рамках указа о строительстве жилья с господдержкой и только для нуждающихся в улучшении жилищных условий.


Что же касается партнерских программ банков и застройщиков, то в данный момент они являются наиболее реалистичным инструментом решения жилищного вопроса, на который стоит обратить пристальное внимание.


Стремясь привлечь покупателей, застройщики делают такие программы еще более доступными.


В этой связи приобретение недвижимости именно подобным способом предоставляет бóльшие возможности для «маневра», а также предусматривают сниженную фиксированную ставку в первый год платежей – в пределах 10% годовых. Например, в Минске такие бонусы активно предлагают компании из премиум-сегмента недвижимости. Они же активно используют увеличенную рассрочку, не отказываются от проведения акций в своих новостройках.




А что говорят о ситуации на рынке недвижимости опытные риелторы прямо сейчас? Вот несколько цитат.


Учредитель АН «Уласны Дах» Евгений Лепарский, Беларусь


– Что касается последнего месяца, то новостей уже нет. Что могло случиться — уже произошло. Совокупность факторов привела к падению платежеспособности покупателя, он уже не может давать тех денег, которые мог выдать в том же марте. Поэтому сейчас рынок отрабатывает эту ситуацию, цены ищут свое новое равновесное положение. Пока не нашли. Однако важно отметить, что покупатель на рынке есть, недвижимость покупают.


[…]


Наиболее массовый клиент — те, кому надо продать и купить (улучшение, разъезды, переезды и прочее). Здесь в денежном плане ситуация нейтральная: да, дешевле продадим, но и дешевле купим. Самый важный показатель — «Сколько надо доплатить?» — существенно не поменялся. Но в психологическом плане сейчас таким очень сложно: никто не знает, сколько что стоит на данный момент на самом деле. В таких условиях решать подобного рода задачи (объективно) и страшно, и сложно. Но все возможно: покупатель на рынке есть…


[…]


Долгосрочный тренд — в пользу новостроек и современных планировок. Так называемые «хрущевки», «брежневки», советские стандарты будут только дешеветь на фоне современных домов. Разделяет мнение украинской коллеги из АН «Благовест» Елены Биберовой.


Владимир Давидович, руководитель группы компаний «Твоя столица», Беларусь


– Если сравнивать текущую ситуацию с предыдущими спадами, то наиболее корректно сравнение с 2008 годом. Кризисы 2011 и 2014 годов были локальными, сейчас же в рецессию входит мировая экономика.


[…]


У прошлой и нынешней ситуации есть два существенных отличия: позитивное для нас — цены в Беларуси-2020 не успели разогреться до уровня спекулятивных инвестиций (как в 2008 году или, например, сейчас в соседней Польше), следовательно, падение не будет таким больным. […]




Гювен Дюндар, управляющий партнер международной девелоперской компании ANT Development о проекте в России


– Некоторое замедление роста продаж может продлиться и в третьем квартале в связи с традиционной сезонностью. Однако постепенное снятие ограничений в Москве и сформировавшийся за два месяца отложенный спрос дадут повод для многих московских девелоперов сразу же вернуться к прежним финансовым моделям, основанным на постоянном росте цен на строящуюся недвижимость. Есть высокая вероятность значительного повышения цен в июне на московские новостройки порядка 3–5% единовременно уже в третьем квартале. А полного восстановления спроса и соответственно запланированных показателей продаж застройщики ожидают уже к четвертому кварталу 2020 года. Именно сейчас самое лучшее время для инвестирования, пока девелоперы сохраняют старые цены и предлагают особые условия.






Эксперты не раз обращали внимание, что при решении жилищного вопроса очень важно найти свой вариант и вовремя совершить сделку. При этом главное и неоспоримое преимущество недвижимости в том, что вне зависимости от экономической ситуации инвестиции в данный вид имущества если и не всегда позволяют существенно приумножить капитал, то, как минимум, помогают его сохранить.